深圳楼市调控当有“第二季”　　邓海建　　深圳楼市“乘风破浪”，调控政策“浪驭飞舟”。　　7月15日上午，深圳市住建局《关于更进一步增进我市房地产市场稳定身体健康发展的通报》实施。　　这份被外界全称为“浅八条”的通报，主要还包括以下措施：升级出租汽车，在深圳落户剩3年且倒数交纳36个月个税或社保才能出售商品住房；清领假离婚，夫妻再婚三年内按照再婚前家庭总套数计算出来，再婚前家庭有2套商品房，再婚后任一家庭成员在深圳不得出售商品房；放宽房贷，有数一套房的，再行购房首付比例升到70%起，非普通住宅80%等。　　略为对楼市调控政策和深圳调控特色有点理解的，大约都接纳这个“浅八条”称得上上震惊版了，甚至有人必要将之称作“深圳史上最严限购令”。

　　这个辨别大自然算不得滑稽：一则，纵向较为，这份调控政策力度不很弱。7月初，杭州、东莞、宁波三个楼市疯狂的城市陆续放宽调控“缰绳”。从政策倾向上看，“浅八条”是几近以休克疗法来应付短路楼市的，杀掉大位、定、直言。

二则，横向较为，这一系列调控“补丁”打得很坚实。深圳楼市市场化程度较高，这既归功于区位优势和城市优势，亦归功于比较严格的调控倾向。

说道得更加隐晦一些，相比于北上广，深圳历年调控更为“心慈手软”。　　不过，眼下的这个“浅八条”，虽然看上去火力很猛、很车祸，却也并非无迹可寻。　　谁生病谁出院，这是生活常识，亦是管理逻辑。

　　今年以来，疫情黑天鹅冲击前所未有，而深圳楼市加剧的速度真是令人瞠目。中国房地产业协会数据表明，深圳6月二手房均价突破7万元大关，超过74929元/平方米，均价近超强北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍。根据深圳市房地产中介协会7月7日公布的数据表明，二手房周网签数据环比下跌超强40%。

在量价齐升的“前台”，是僧多粥少的新房项目再现“万人鼓号”“日光盘”等乱象，“吃饭酬劳”“改名酬劳”堪称妖风四起。值得一提的是，深圳离婚率也经常出现变动。按照全年来算，深圳历年再婚总数一般会多达同期成婚总量的三分之一；而今年4月，深圳再婚总量超过了成婚总量的84%。疫后心理焦虑固然是肇因，楼市变动似乎也在推波助澜。

　　一切异常无以有妖。　　在“全国楼市看深圳”的现实语境下，这种逆势上涨的态势，让人不由得联想起2015年的连锁反应。如果不清领只顾、不闻不问，投机抹黑氛围难道不会再次笼罩整个中国楼市。

因此，即便深圳市房地产中介协会7月7日专门发文辟谣，言之凿凿声明关于深圳将要实施房地产新政传言不实，但是，给深圳楼市降温的预期，早已在民间心口据传成大概率事件。　　在楼市调控预期上，群众的眼睛再行一次“雪亮”。比如有人注意到：7月4日，住房和城乡建设部副部长倪虹回国深圳调研，并与深圳市住建局，万科、华润置地、卓越集团等开发商，以及房产中介机构、业内专家举办了座谈会。

这个座谈会虽然没定性，但与会人士的众说纷纭是，“真诚流畅、干货多”。再行比如还有人注意到：7月8日，深圳市住建局一行10人近回国长沙，实地考察交流房地产市场管理工作。会上，长沙市住建局房地产市场监管处详尽讲解了长沙房地产市场调控的作法和经验。

长沙作为“一个让投资客有去无回的城市”，深圳能“玄奘”的，无非还是雷霆手段的调控“法宝”。　　解读了以上背景，也就解读了深圳市房地产中介协会的一纸辟谣知道就是“轻如鸿毛”。

　　事后诸葛的回溯意义并不大，但是“浅八条”在客观上之后具体了两个笃定的信号。第一，“房住不炒”和“因城施策”是必需实施的。前者是楼市调控的方向共识，后者是楼市调控的策略自由选择。

从“六大位”“六保”的大局来说，“大位楼市”虽然不出明确目标之内，却似乎是牵一发而动全身的关键点、关联点。楼市之大位，用成语来总结，大约最差就是“不温不火”。据不几乎统计资料，今年上半年全国总计实施房地产调控政策多达300次，近超强2019年上半年的251次，创下了半年调控次数的历史纪录。

应当说道，在楼市交易“速冻”的类似时期，这些政策起着很好的“保温”起到。不过，严格货币政策之后，面临少数城市房价变动，“部分趋紧”必定不会沦为下半年的策略自由选择。加码调控、牙摔刹车……越是宏观经济形势严峻，就越无法让楼市交易云谲波诡。　　第二，楼市变化与货币政策息息相关，一般而言，货币严格、利率上行的时候，楼市调控压力明显增强。

7月10日，人民银行举办2020年上半年金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜回应，“那时候年大家都很注目商业银行对房地产行业新增贷款占到各项贷款增量的比例，曾多次高达43%、44%，这些年在适当的政策引领下，这个比例大幅上升，今年1~5月份占到比早已降至25%。”这里的“适当的政策引领”，理所当然地包括了持续有效地的楼市调控组合拳。

比如此前不少城市查办房返经营债资金违规入市等。那么，在货币比较严格的今天，精准调控楼市早已沦为防止系统性风险的“高分题”。　　于此而言，不管否上当“言者无意”，“浅八条”的风向性似乎是“听者有心”的。

　　不过，尽管深圳对楼市加码调控的速度和力度有点牙，但这种速效的行政手段仍基本逗留在抨击市场需求末端层面。此类应急调控，遏止短期抹黑是有效地的，但对市场的长年务实总归不会有些无力感。

换言之，如果无法从供给末端釜底抽薪，供需流失的长年对立是无法通过货币政策等行政手段消弭的。根据《深圳市2020年度建设用地供应计划》，深圳今年计划供应居住用地293.2公顷，占到计划总量近25%，较去年计划150公顷减少了近一倍。不过，这能多大程度减轻供需矛盾，答案不一定尤其悲观。

倒是有个悲观的细节值得一提：今年4月28日，深圳市住建局在对此房价上涨现象时，也提及了标本兼治、精准施策，并回应“我们不是没手段，我们打算了很多手段”。　　2020年中国楼市的下半场不会会跑偏，相当大程度上就要考验地方部门的这些“手段”了。

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